我带着你，你带着钱……让我们来一场说走就走的旅行吧！五一小长假，众多从繁忙之间脱身的上班族掀起一股度假风潮。不过，惠东巽寮景区车水马龙、一 房难求的疯狂局面却让慕名而去的游客傻眼。近年来，旅游业的迅猛发展促使旅游地产日渐风靡，然而，在面临节假日的交通、住宿、生态等突发状况时，应如何有 效运营并提高客户满意度，成为大部分开发商头疼的问题。业内观察人士指出，旅游地产要规避风险，取得比较稳定的投资收益，就必须进行产业整合以及模式互 补。

面临节假日运营困局

逢节必堵，似乎已成为诸多景区的顽疾。在刚刚过去的五一小长假里，通往惠东巽寮湾的广惠高速东延线和210县道部分路段依旧排起堵车“长龙”，“望房欲穿”的节日问题也持续升温。

旅 游人群和旅游业规模都在迅速扩大，但在诸多业界人士看来，旅游业蓬勃发展催生旅游地产开发盛行的背后，也存在着不少隐忧。在中国综合开发研究院(深圳)旅 游与地产研究中心主任宋丁看来，包括惠东区域在内的很多旅游地产项目，在后续运营模式上依然比较单一，基本靠大的节假日来创造收益，其它时间处于沉寂状 态。

另一方面，节假日人满为患，诸多旅游地产项目的交通、住宿等配套跟不上节奏，如何有效运营也成为颇为现实的问题。

须提高旅游旺季运营能力

针 对旅游旺季及节假日频发的交通及住宿问题，碧桂园十里银滩营销负责人在接受采访时表示，项目采取了若干措施，相关部门会提前加强交通预警，在交通瓶颈位对 部分专门线路进行改道，并配备专人进行交通指引。另外，节假日项目也会相应增加接驳深港惠的楼巴班次，并延长服务时间。

惠州知名旅 游策划专家覃江华指出，要提高项目在旺季的运营能力，开发商应对项目的客户到访量做出预测，并对景区接待能力进行预估，适当采取加床、增加露营设施等措 施。在景区明显超负荷承载之后，须与政府和当地旅游部门合作，把周边50公里以内的旅馆、酒店、民宿都利用起来。

要进行产业整合及模式互补

近年来，我国旅游地产呈现快速发展态势，在大连、青岛、三亚等旅游资源相对丰富的地区，各类依托海洋、温泉、文化等元素的旅游地产项目层出不穷，并衍生出依托自然资源为核心、以产品提升文化景观为核心、以陈述文化主题为核心、以嫁接行业资源为核心等四类运营模式。

覃江华认为，要对项目淡旺季的运营进行合理的组合配置，比如在旅游体验的差异化上想办法。以惠东滨海为例，可以针对儿童、老人拓展夏令营或养生休闲旅游产品。

旅游地产项目现有运营模式解码

  1

依托自然资源为核心

解码：依托自然资源为核心，主要是利用湖泊、水库、海洋、温泉等自然资源进行低强度的旅游地产开发，并依托此类资源作为后期项目旅游运营的主要内容。这一模式又可细分为滨湖类度假项目、滨海类度假项目和温泉类度假项目三类。

其 中，滨湖类度假项目在运营中较为注重湖泊的文化价值挖掘，大多通过游艇类亲子活动来提升项目的娱乐性和参与性，同时配备高星级酒店提升项目的高端形象；滨 海类项目则是在大海和沙滩上做文章，设置潜水、游艇码头、海上餐厅等配套丰富度假内容，客房卖点多数主打观海景；温泉类项目主要凭借地热温泉资源，通常搭 配美容、养生、水疗及其他休闲娱乐项目，并与会展商务一起进行复合型运营。

对于这些依托自然资源为核心进行运营的旅游地产项目而言，此前盈利主要通过单一的地产开发来实现，但越来越多的项目逐渐向旅游资源的开发获利(如旅游景点门票收费)和后期物业持续经营获利(如自主经营的演艺、餐饮、酒店住宿收费等)的多元化盈利模式转变。

2

以产品提升文化景观为核心

解 码：以产品提升文化景观为核心的发展模式基于市场规模和高强度投资开发，以开发运营商为最重要的经营主体，秉持市场导向的发展，以依托自然资源为核心的发 展模式三大类型。以自然资源为核心的度假项目盈利模式的转化策略，通过不断开发大型游乐或运动项目，创造持续的愉悦吸引力，追求投资收益最大化。在国内， 此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形式表现居多。从盈利模式来看，主题公园模式和高尔夫度假项目呈现出不同的特点：主题公园发展早期，其盈利 点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不断扩大，以及开发商在资源整合、相关方协作等方面能力的增强，主题公园的盈利逐渐呈现出多元化。高尔 夫度假项目的主要特点是高尔夫球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者形成互相配套补充，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效 应。

 3

以陈述文化主题为核心

解 码：以陈述文化主题为核心的发展模式基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、梳理当地历史与文化资源，试图围绕特定的文化主题，恢复、再生历史场景， 塑造具有鲜明个性的文化体验产品。该模式最大特点是产品专属性较强，各类活动和项目开发都围绕文化主题展开。该类型的项目又可细分为三种：文化节庆类项 目、古镇古村类项目、旧城改造旅游项目。从盈利模式来看，以上三种类型各有不同：文化节庆类项目主要以门票、餐饮住宿、商业展销收入为盈利来源；古镇古村 类项目除了门票和餐饮住宿以外，持有物业经营的收入也是其盈利来源；住宅销售、持有物业增值、餐饮娱乐以及持有物业经营则是旧城改造旅游项目的主要盈利来 源。

 4

以嫁接行业资源为核心

解码：依赖大型会务和运动赛事来提升区域的知名度和品牌影响力，然后在区域内出售度假型房地产项目盈利。或者建设主题性质的产业园区如博物馆、影视基地等，形成集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教为一体的产业创意园区，通过租金或者出售房地产项目盈利。

这 种以嫁接行业资源为核心的旅游地产开发运营模式，对于开发商以及运营商有极高的要求，首先其大型会务和品牌运动赛事的本身要求就较高，仅仅涉及对高规格会 务和赛事的投入的硬件配套都是巨大的开支。此外这种赛事和会务都是短时间间歇性的，对于开发商而言承受的风险极大。