休闲时代正在来临

发达国家的发展经验显示，一当人均GDP达到3000美元时，国民生活就进入了休闲时代。我国在2008年人均收入已接近3000美元，再加上我国目前已经进入了老龄化时代，养老、养生需求发展成为了不可逆转的发展趋势。因此，旅游地产发展的黄金时代已经到来。去年人均GDP已经超过了4000美元，度假市场已经呈现。旅游地产顺应市场需求越来越多，作为旅游地产分支的产权式酒店，以其灵活的资产经营模式获得了各方投资者的欢迎！

产权式酒店就是开发商把建设好的酒店，按房地产销售的模式把拥有独立产权的酒店客房卖给个人投资者，投资者想投资普通商品房一样投资置业。投资者把买断产权的酒店客房返租给酒店管理公司经营，每年从酒店管理公司获得约定的投资回报，业主还获得每年30天左右的酒店免费入住权，并且能够全国度假交换。

产权式酒店本质就是做旅游、做酒店。所以开发产权式酒店必须要考虑的两点，一是满足日常酒店经营基本要素，适合做酒店，将来有好的经济效益，因为投资者也关心酒店未来的经营状况；第二要满足投资者物业投资和休闲度假的多重需要，迎合投资者投资需求，毕竟我们做产权式酒店要卖出部分客房的产权，必须做出让投资者愿意投资的产品。

目前的产权式酒店基本都择建设在旅游资源丰富的地区，直接吸引的就是对当地旅游市场比较认可的游客。投资绝大部分不长住，短暂度假是这类物业投资者的一个共同特点。所以投资者对这个产权式酒店物业的投资首先考虑的是平时能否把不住的时间段委托给酒店经营，获得租金回报。需要来这里玩时还有几十天的免费酒店住宿可用，这是目前大多数产权式酒店常见的回报组合方式。

从我们对投资者的观察看，近几年投资需求发生了一些变化，度假需求逐渐上升，考虑物业度假属性的客户越来越多，往后还会更大。售前一定充分考虑投资者的这些投资需求。目前在旅游资源丰富地区建设的产权式酒店，这些项目都较好的满足了投资与度假并重的双重需求，受到许多投资者的青睐。

产权式酒店的免费住宿权在一定程度上满足了投资客户的度假需求，不过投资者都清楚对于每年到同一个地方度假的可能性实际不大，吸引力逐渐下滑。产权式酒店和普通旅游地产比的是什么，无非是物业管理的水平，所以在物业管理模式上还有很多值得深挖的地方。

我们认为产权式酒店采取租金回报+免费住宿+度假交换是当前情况下一种比较好的回报组合模式，既能满足投资需要也能更大范围的满足度假需求。

产权式酒店的投资既满足了物业投资需求，还满足了物业的经营回报，同时酒店免费住宿权又能解决入住原酒店的度假需求。而度假交换是在原有免费住宿权的基础上延伸出的一种增值服务。度假交换俱乐部可以让业主能在联盟里的各家酒店间自由交换免费住宿权，免费入住权从固定的一家变成百家，住宿权价值得到新一轮的提升。

投资旅游地产是自身对置业投资的一种需求，也是自身对度假产品有消费需求，而大多数产权式酒店的投资者都不在本地，交换自然更好的满足自己对度假产品的需求，对投资者来说价值不容忽视。

从易度网为产权式酒店提供的度假交换来看，开发商想为项目提供度假交换其实很简单。双方只需就加盟项目商定交换规则，就能为项目的全部业主开通会员资格与交换服务，业主通过度假交换平台就可以把一个酒店的免费住宿权交换到联盟里上百家酒店的免费入住。度假交换的确是单体产权式酒店免费住宿权的一次有效价值提升。这无论是对开发商，还是小业主都是一件双赢的事情。

可以肯定的是，度假时代下的产权式酒店既要满足投资者对度假物业投资与经营回报的需求，也要满足客户对度假+交换的深度需求！