建纬（昆明）律师事务所  邓璐瑶

　　云南素有“彩云之南，万绿之宗”的美誉，自然资源得天独厚，民族风情多姿多彩，历史文化深厚悠远，使云南成为我国的旅游强省。今年5月1日，中国·澄江抚仙湖悦椿产权度假酒店公开发售，城建股份自主研发的首个旅游地产项目的神秘面纱也由此揭开。与此同时，更多的旅游地产项目也都提上开发计划。

　　旅游地产是云南房地产业的重要内容之一，而产权式酒店又是属于旅游地产中最主要的物业类型之一。所谓产权式酒店，是指开发商将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者购买并将客房委托给酒店管理公司经营，分取投资回报，同时可获得酒店一定期限的免费入住权。

　　一般运作模式

　　从产权式酒店的运作模式上来看，首先是投资者与开发商签订购房合同，投资者支付购房款，取得酒店房间的所有权。

　　接下来，投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同或者委托经营合同，将房屋出租或委托给酒店管理公司经营，投资者收取租金或分享经营收入，或者获得一定时间的免费入住权作为报酬，等等。不同的产权式酒店提供的回报方式不同，有些提供固定投资回报，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些只提供酒店经营利润，不提供其他回报；

　　随后，有些项目为吸引投资，往往引入专业担保公司，为投资者的收益提供一定条件的担保，约定在担保期间，若回报低于承诺时，投资者有权要求担保人承担担保责任；

　　另外，有些项目设计了退出机制，投资者购房后满一定年限的，可以以一定价格将所购房屋返售给开发商或酒店管理公司，开发商或酒店管理公司保证回购。

　　三大特点

　　产权式酒店具备以下几个特点：

　　第一，投资者拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权。投资者虽然拥有所有权，但没有酒店的经营权，经营权由酒店管理公司统一行使。

　　第二，酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费和运营成本比较高。

　　第三，兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法会有所不同；同一购买者，在不同时段的用途也会有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

　涉及的主要法律关系及风险

　　产权式酒店主要涉及两大法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与酒店管理公司之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。除此之外，还可能涉及到担保、抵押、物业服务等法律关系。

　　投资者与开发商签订房屋买卖合同，这与普通商品房买卖并没有什么不同。为此，双方都应当了解对方的真实情况。投资者应了解开发商的主体资格、审查房屋预售许可证、规划许可证等文件，确定所购买的房屋是可分割出售，取得分户产权的产权式酒店；而开发商应了解投资者的资信情况，尤其在按揭贷款的情况下，需要关注投资者是否能够如愿获得按揭贷款以及投资者有无还款能力等因素，需要关注政策因素对于投资者还款能力的影响，切忌只看销售业绩的短视行为。在决定购买后，双方应当仔细认真地签署购房合同，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定等条款，以维护双方的合法权益。

　　投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就主要事项进行约定，如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业服务、违约责任等。这与普通的房屋租赁也没有什么不同。

　　产权式酒店的物业服务不同于一般的住宅。一般情况下，酒店管理公司一方面经营，另一方面也承担了物业服务的职能。这样一来，在房屋租赁合同中就应当包含物业服务的内容，例如，在酒店管理公司进行经营的过程中，酒店物业的管理、运营、维修成本该由谁来负担？如若合同约定不明，将来必定产生争议。

　　需要特别关注的是，在房屋租赁合同中，租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是一定要约定明确的，避免出现难以统一经营或者难以收回投资回报的不利情况。

　　此外，对于旅游地产涉及的税收问题，本行业中也有一些特殊规定。例如，国家税务总局于2006年对深圳市税务局提交的一份《关于大梅沙海景酒店产权式经营业主税收问题的请示》作出批复（国税函[2006]478号），批复主要内容为：酒店产权式经营业主（以下简称“业主”）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。