摘要：国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。

据《中国投资》报道，国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。

从东部沿海到西部山区，从长白山到海南椰岛，今年旅游景点随处可见开发商的身影在寻找着各类资源进行“联姻”式的开发。据不完全统计，目前房地产行业排行前100名的企业中，已有2/3的房企介入旅游地产领域，其中包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业在内。

而大手笔布局旅游地产的案例更是比比皆是，数据表明，2012年1季度中国旅游地产总投资额约为2600亿元，占整个房地产投资的20%以上。万科早在2005年就耗资10亿元买下广东惠州大辣甲岛40年租赁权建高级酒店；今年至今，中弘地产已投资规模高达150亿元建云南西双版纳路南山旅游度假项目、规模为150亿元的长白山望天鹅国际旅游度假区等10个项目。

近年来旅游业的火爆，也在一定程度上促进了旅游地产的升温。从一线城市到旅游胜地，房地产企业正通过上山下海，且无论是开发面积还是资金规模都有越来越大的趋势。

在全国房地产经纪人联盟副秘书长陈宝存看来，旅游地产虽具有巨大的利润空间，但是其在开发过程的投入成本也是巨大的。拿地、购买景区经营权、兴建基础设施、广告营销、后续维修、物业管理等耗资动辄就数十、上百亿，令许多中小型房企望而却步。尤其是旅游度假地产要开发商长期投入持续经营，耐得住寂寞才能等到最后的收获。

中国旅游地产服务(集团)有限公司总裁丁祖昱表示，国内休闲游的巨大市场空间和住宅地产的持续调控，是各路资本下注旅游地产的主因，但同质化严重的问题始终困扰着我国旅游地产项目的发展。旅游度假资源与房地产的完美融合，还有很长的路要走。

异军突起

地产调控政策基调未变，一片萧条的房地产市场，却见得一片风景独好，这就是近几年异军突起的旅游地产。

海南便是典型一例。不足4万平方公里的土地上，动辄引来数十亿、上百亿的投资，旅游地产项目星罗棋布。全国10大房企排行榜中已有半数房企进驻海南，包括万科、雅居乐、恒大、碧桂园、绿城等知名房企。

云南旅游地产更是达到狂热的境地。在从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。

万达集团更是重金下注旅游地产，其在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的投资规模预计高达1700亿元左右。万达董事长王健林曾表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来10年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

事实上，瞄准旅游地产这块肥肉并不是这一两年的事情。数据显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。一些房企的旅游地产份额甚至高达6成。

由于在城市范围内针对土地的政策和限制繁多导致几乎已无地可圈，开发商库存压顶，生存压力越来越大。于是，城市边缘地区，特别是旅游区域就成了开发商打擦边球的灰色地带。

而“十一”黄金周带来的国内旅游新高峰，更是让旅游地产项目迎来了一场“狂欢”。

数据显示，在今年为期8天的“十一”黄金周期间，全国共接待游客4.25亿人次，较2011年同期相比增幅达40.9%，实现旅游收入2105亿元，同比增长44.4%。此前，国家旅游局在2012年第3季度全国旅游经济形势分析会上表示，预计2012年旅游业总收入约2.57万亿元，同比增长14%。国内旅游人数约29亿人次，同比增长10%，国内旅游收入约2.22万亿元，同比增长15%。入境旅游人数1.35亿人次，与上年持平。旅游外汇收入495亿美元，同比增长2%。

北京周边一家新开业的酒店，从9月29日开业，到10月7日，这间酒店的客房预订率达到了100%。位于天池风景区附近的长白山国际度假区，也在开业后的第一个长假就迎来一个客流高峰。据报道，这个由万达、泛海、一方、亿利、用友、联想控股等集团投资的旅游项目，开业2个月以来，度假区内4个酒店的日常平均入住率达60%-70%，长假期间接待游客数量超过10万人。

据统计，中国至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

据中国房产信息集团统计，截至今年4月，全国旅游地产项目多达2226个，规划投资总额保有量为1.09万亿元，共覆盖85个城市和地区，主要分布在海南、两广沿海、长三角、环渤海、西南地区、福建东南沿海6大旅游资源区。

据清科研究中心数据显示，在9月披露的25只新基金中，有3只为旅游文化产业基金，资金规模达202亿元。

开发双刃剑

无论是单兵作战还是抱团前行，房企造城式开发的层出不穷也引发业内的争论不休。

中国房地产学会副会长陈国强曾告诉记者，在开发商大量涌向旅游地产的同时，也出现一些借旅游地产之名拿地却另做他用的乱象。他表示，旅游地产多位于相对偏远地区，地方政府希望带动当地经济；而企业希望避开调控，获得土地。在他看来，开发商借旅游地产拿地并非不可，但开发商和消费者都需明确旅游地产项目和普通住宅项目在土地使用性质上不同，住房使用年限也不同，开发商的建设需符合国家和当地政府的规划和要求。

目前国内有不少旅游地产项目都将关注点着重放在地产，而忽视对项目旅游产品的开发。中国旅游研究院院长戴斌表示，国内旅游地产的开发模式是“做地产多过做旅游”，但其实真正科学可持续的模式应该要先做好旅游景区，再做房地产建设。可无奈的是，由于旅游景区的建设投入资金高，回报周期长，并不是每一个房企都像万达这般既有资金又有资源，可以大刀阔斧地专注旅游地产项目开发。这便导致旅游地产变成许多房企逆市圈钱的新金矿。倘若不注重旅游景区的开发建设以及住宅产品的后期维护管理，即便可以顺利竣工，其升值潜力亦不容乐观。

“旅游地产是把双刃剑，旅游地产的开发与住宅建设不同，需长期的资金、人力和管理投入，若开发商一拥而上，准备不足，抱着快速回笼资金的心态，容易陷入其中”，陈国强认为。

曾有去云南旅游回来的人士向记者描述，当地旅游景点“房地产化的痕迹太重了。”今年6月初央视曾报道，目前景洪在售的房地产项目有300多个。而在北京，目前处于主要销售期的项目也就350个左右。

3月，中坤和云南省普洱市达成框架协议，中坤将领衔启动中国普洱休闲养生部落，总投资规模预计500亿元。

4月12日，西双版纳国际旅游度假区项目开工奠基。这个位于西双版纳州府景洪市西北的项目，由万达、泛海、联想控股等企业联合投资，占地约6平方公里。投资规模为150亿元。

4月14日，中弘股份公告将投资开发西双版纳路南山旅游度假项目，总投资预计150亿元。

西双版纳的圈地，让开发商开始感到不安。据记者整理，目前在西双版纳投资的企业包括中国平安、保利集团、云南城投、世纪金源、华侨城等，开发项目达到12个，其中单体投资超过100亿的有7个，总投资规模超过1300亿元。

圈地风险隐现

从房企角度来看，调控背景下，房企有战略布局向三四线、向非限购板块转移的需求。同时，地方政府的热情也在吸引房企。

据了解，某企业在西双版纳拿地每亩成本20万左右，相当于多数土地的“半价”。在中弘股份路南山项目上，西双版纳州根据协议，要协助中弘将路南山项目“纳入省级重点旅游建设项目并积极争取相关优惠政策”。

另一方面，一些企业进行的是一级开发。这将有利于该企业在二级市场中掌握主动，低成本甚至零成本拿下自己中意的最优质地块。其他企业再拿地，就要溢价。而已经进入的房企还可以与地方政府一起，在二级出让中获得溢价收益分成。这种平衡资金的方式，在云南其他地区也能见到。目前在云南，房企布点较多的区域包括丽江、腾冲、瑞丽、普洱等旅游热点地区。

然而，这种圈地运动是否存在风险，部分房企和业内人士都存在疑虑。据报道，西双版纳2009年全州建设用地规模超过34.98万亩，已透支了十余万亩用地指标。

旅游地产布局海外

今年5月，万科通过其全资子公司WklandInvestmentsCompanyLimited收购港交所一家上市公司南联地产73.91%的股份。据了解，万科“出海”定位建筑业。

但与万科不同的是，大部分房企海外投资偏好拥有优美、独特自然资源的国家和地区，业态方面以旅游、商业地产居多，多采取合作开发模式。

万达集团继今年5月与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，开启万达首单文化领域海外投资后，6月又与中国泛海控股集团、俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿-30亿美元的意向协议书。

上海绿地集团选择了韩国，将投资9亿美元，建设韩国济州岛“6大核心项目”中的健康医疗城项目。以旅游地产为主的深圳光耀集团则参与开发韩国济州岛的“中国城”旅游项目。

碧桂园首次出海落子马来西亚作为国外发展的首站，项目力图打造旅游投资的优质项目。

数据显示，今年以来已在海外有房地产项目或确定投资计划的房企，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等12家大型房企，规模达上百亿美元。