要避免旅游地产借“旅游”当幌子，就要倾情大地美景，把旅游产品开发出来，提升土地价值，让那些缺乏竞争力或只停留在“面子工程”上的伪旅游地产项目知难而退。

近几年来，宏观调控不断深入，住宅市场不断“遇冷”。随之，房企纷纷另辟蹊径，转战商业地产、产业地产、旅游地产等非住宅类地产项目。

据旅游财富网初步统计，今年第一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。从白山黑水到海南椰岛，从山东黄海之滨到云南苍山洱海之间，旅游地产可谓遍地开花。目前国内单一开发的最大度假综合体项目—世茂·御龙海湾，投资额甚至高达500亿元。

旅游地产所依赖的旅游资源多数位于三四线城市，这对进军旅游地产的房企而言，一方面避开了住宅市场的波动，另一方面也避开了作为一二线城市的重点调控。

但随着各地旅游地产开发热火朝天地进行，跟风现象也随之滋生，且有愈演愈烈之势。有些城市甚至出现了扎堆现象。仅在西双版纳一地，就汇聚了世纪金源、万达、中弘、雅居乐等好几家房企，项目动辄几千、上万亩。

上世纪末，未来学家格雷厄姆·莫利托曾在《经济学家》杂志上发表文章称，预测到2015年，人类将进入大休闲时代。休闲度假产业将在2015年左右主导世界劳务市场，并占有世界GDP1/2份额。

由此，在休闲时代背景下，旅游地产的发展既是我国休闲度假旅游不断发展的需要，也是地产发展新方向和新趋势的需要。然而，一旦盲目跟风就很容易导致一系列问题。诸如：市场供大于求，形成旅游地产的泡沫；仅以“旅游”的概念做噱头，地产味太浓；缺少合理规划，直接导致项目失败，彻底失去市场……

要避免地方政府或开发商在发展旅游地产时把“旅游”当成借口、幌子或护身符，就要倾情大地美景，真正地把旅游产品开发出来，提升土地价值，让那些缺乏竞争力或只停留在“面子工程”的伪旅游地产项目在强大的竞争压力下知难而退。

中国的休闲度假市场与西方相比，有明显的不同。它具有独特的资源供给限制和综合性市场需求。这也要求旅游地产需综合化发展。除此之外，还要以市场为依托不断地进行创新。

经过多年的实践与摸索，我们在关注旅游导向型土地智慧、科学利用的基础上，总结出了旅游导向型土地综合开发模式——“TOLD”模式。它具有不排他的特征，通常需要地方政府与投资商、房地产业与旅游业、公共产品与私人产品的紧密合作。根据土地利用总体特征的差异，TOLD模式可以划分为生态导向型低度开发、文化导向型主题开发、娱乐导向型多元开发三个类型。

以西安曲江新区为例。它从一片风野草蒿的荒芜之地，在短短几年时间，纵身一跃成为西安最耀眼的区域，也被全国旅游城市争相效仿。曲江新区依托历史文化资源不仅推动了城市化进程，还带动了项目的综合开发，且先后建设了大唐芙蓉园、雁塔喷泉广场、大唐不夜城、未央区唐大明宫遗址公园等项目。总体来说，是以旅游文化产业为驱动力带动了区域价值的全方位提升。目前，西安其他地区住房均价在每平方米6000元左右，而曲江新区的均价则超过了每平方米13000元，其土地增值速度令人惊叹。

最后还需要特别说明的是，TOLD模式是一个综合的旅游目的地发展模式，同时兼顾了旅游开发和房地产开发两种功能。虽然这个模式的推广才刚刚开始，但我们相信今后20年，TOLD旅游导向型土地开发模式将会得到非常快的发展和应用，成为地产商新的价值点和掘金点。