大地产时代的旅游运作，我们可能分三个方面来看：一、宏观来看，房地产发展跟中国进入高速全面推进的城镇化发展的高峰时期，旅游做一个人口、产业、土地、空间等等全面进入城市化推进的过程，所以为什么不停的打压和不停的调控生产出现这样一个状况，这是有刚性需求的，所以要谈房地产，首先还是要谈土地，我们的城镇化。所以今天的发言可能三个方面：
          一、新兴城镇化和旅游的关系，旅游业引领中国发展。
          二、中观的角度看房地产，旅游跟房地产结合以后出现哪些新的增长点，出现什么热点值得关注。
          三、微观角度来讲谈运作和业态，旅游和房地产结合以后出现一些新兴的业态，我们来进行关注，所以我今天围绕三个话题。
          一、宏观，旅游业和走势势之间的关系。五个引领。我们国家千城一面发展到今天，我之前做土地开发、资源环境的综合整治。后来向往像刘老师一样的生活。中国城镇化解决四个核心问题。一、千城一面，旅游是提升城市的文化和特色，从而彰显一个城市的特性，要想让外面人欣赏，尤其是成为国内知名的旅游城市，一定是有特色，什么是旅游？旅游是差异的诱惑，希望得到异域的风情，似家非家的边界上，一定要提升他的个性，提升它的特色，而我们现在城市发展过程当中要命的一个问题，千城一面。
         我们现在城市化是土地城市化，空间城市化，是产业城市化，土地空间的城市化、产业、人口的城市化，文化的城市化和社会建设的城市化，几个城市化要同步发展，这个城市化才是良性的健康的，今天的城市化显然不是的。我们缺少产业合成。所以人口没有城市化，就业和生活方式没有城市化，社会建设和管理没有城市化。所以第二个核心问题，旅游能够引领产业化发展，集聚城市经济、激发城市活力。城市应该是服务型的、生活性的，这些应该作为城市的主题。
         国际上讲为什么会提出五代城市？一代，是产业城市，我有钱了，二、大城市，空间。三、品牌，四、我不占有品牌，没有产业和规模，有文化品位。最后还要比，我是独立个性，而且充满柔性，刚柔并济，侠骨柔情的新兴城镇化。
         三、引领城市功能的完善，任何城市一定要宜居宜业，乐业，提升到新的品位。杭州提出宜居宜业已经过时了，一定要休闲，雅居，居住得比较好，乐业，快乐地创造价值的工作，所以旅游才能起到第三个意义。
         第四个引领城市的生态化发展，衍射生态文明、建设美丽城市。一个生态环境不好，旅游城市是不现实的，因为旅游是让建设和发展提高的因素，让他用更高的标准衡量。
         五、引领城市国际化发展，城市是未来最大的休闲度假资源。第三代用老百姓、老祖宗给的山山水水，第四代生活方式，要有健康的生活品质，城市从第一代到第五代，山水田园形态，功能组合型的，文化特色鲜明的，一种生态宜居的新兴城市。这个代表国际化的方向。这个是流动性的。
         我当时想，流动是当今的一种常态。交通文化和交通生活，我们是一个流动的社会，我们所谓的研究旅游和房地产，说白了研究一种流动作为常态的，人可以在空间上有选择的，从游牧时代下，多样化住宅和房产的重新选择。第一个宏观话题。所以五个引领。
         二、从城市讲到了地产，因为城市的发展，以开发为先导，我们现在大家不妨来看看，下来我们发展的很多很好的前景。将产业城市文化旅游社会管理各方面综合起来研究，是需要有国家的宏观部门推动下，整合相关高端资源，做一个能够将项目、产业、资本、区域综合开发相结合起来的综合研究平台，我们成立这样一个中心，旅游表面看是行业经济、版块经济、区域经济，这么多年的发展是地方经济繁荣的结果。我们实际上是在三个大的马车拉动下，第一个强劲的需求拉动、第二个在中国各地赛马式的政府强劲整合资源的推动下，第三各种资本整合加大投资的推动下，形成了旅游的繁荣。所以这是区域经济的综合开发。
         城市旅游和房地产会出现五个增长点。第一、风情小镇、特色乡村地产。这一轮的城镇化，有个很重要的点，既有产业功能，文化特色鲜明，能够统筹城乡，起纽带关键的城镇，会成城镇化发展的着力点。而这一块超越一般意义上的。
         产业主题化、文化主题化，在这种背景下，各地规划各种各样的旅游小镇，这里跟我们养老，跟我们新的养老方式、度假方式，大众能够消费得起的，因为正在主持做三个管理办法，一个管理办法是旅游规划的管理办法，提出来规划。第二利用老百姓自由的房屋开展旅游怎么管理，第三个，我们各种各样的旅游区，产业聚集区、度假区等等这些旅游区域，那么我就感觉，我们实际上包括很多旅游小镇。
         第二个热点：新型社区。旅游房地产，我个人不太主张这个词，第二家园或者精神社区，针对外向型的，其实我们城市发展有新的城市功能区和新型社区，往往都有开放型、外国型的特征，所以他天生很多旅游跟度假跟养老密切关联。今天的旅游似乎变成了美丽的外衣，所以都把旅游传在身上，变成了房地产的黄马褂。
         诚实信型社区，第二家园，第三个热点旅游度假区，会成为下一轮投资的热点，因为我们国家三万多个旅游景区，92%是观光区，我们国家原来的12个旅游度假区明显死亡，他们下一轮的旅游休闲度假区，包括休闲街区，那么这个休闲度假区的建设将成为下一轮房地产和资本和旅游更加深度融合。 真正意义打造新的生活方式可能在度假区内。
         四、旅游的产业集群，就像去年给天津做的中国旅游产业园，然后我们在丹阳做了现代旅游产业发展实验室，给广东的蓝海做了国家旅游产业聚集区。感觉产业园的建设，是在房地产受到很多调控和管理之后，在高速推进城市化的同时又推动旅游发展。在贵阳区做了产业科技园。
         我想用旅游的特点，专家不如行家会干，行家不如完家会玩。旅游业的智慧是生活性很强，比的是眼界，他的时间性很强，比的是手艺，现在的管理学提出来，还要加手艺和实践的积累，人生的体悟，最后感悟出来的，我们现在往往学到的是常识。
         第五个热点，养老，中国未富先老，我们还不够富裕，但是老龄化社会迅速来到，还不是很强大的。但是养老要分成三块。做高端的养老，而且中国以后的发展应该是新型养老。与此相关联出现了很多新的业态，房地产发展到今天有了很大的存量，我们盖新房子的时候要考虑老房子如何盘活。
         我正在给四个市做度假规划，我感触很深，就是中国的新城很多，到处都是诸葛亮的空城计，为什么这次国务院旅游部门提出来，研究一个办法，利用自由的房屋搞旅游，和相关基地怎么管理。那么盘活存量，比如说酒店、养老社区等等。在新开发中探索新模式，老存量的东西找到新野百来盘活。我们在搞大地产时代的时候除了考虑建城和房地产，运营和经营要搞好。其实旅游业的投资缺少社会化平台，以贵州和天津为试点，我们正在报看是否能批下来，就是说缺少这种产权式的社会化的交易平台，都是项目对项目，其实旅游业是一个汇报相对稳定，需要探索新的社会化基金也好，然后产权交易所也好，需要有些新的投资平台和渠道，从而能够整合资本，同时分享社会财富，我们国家往往因为文化交易所的缘故，各个交易所不好搞，对于旅游产业来说，迫切需要投资的裂变，这里边房地产有多重的视角，多做盘活存量、运营商也好，还是做交易平台也好，还是我们下一步真正的做跟旅游紧密结合的度假性的功能区也好。
         所以在房地产产业，我们国家四个背景下面，我们这样一个话题会有无限的前景。一、城市化会快速推进，二、我们的资本和产业的结合，三、新兴的服务业社会，30年前中国为世界生产，30年后中我为自己生活，最大的标志就是异地享受最好的休闲度假和旅游，所以生活方式的革命，就是旅游和层次的结合革命的高潮。